Как менялась стоимость жилья в Беларуси за последние 20 лет? Динамика цен на квартиры на примере Минска и Могилева

19.10.20
Фото из архива, иллюстративно

Динамику цен на квартиры на примере Минска и Могилева изучил ПК "Жилищный баланс".

В последние десятилетия на рынке недвижимости Беларуси происходило не мало интересных событий. И все они, так или иначе, связаны с кризисными годами, после которых отмечались наиболее существенные изменения цен на жильё. Вспоминаем, как менялись цены на квартиры в прошлые годы, и рассказываем, чего стоит ожидать продавцам и покупателям сегодня.
 
Для начала, если вкратце затронуть начало 2000-х годов, то первое десятилетие нового тысячелетия можно охарактеризовать как период стремительного роста цен на жильё, за время которого стоимость квартир в Беларуси выросла в разы. Так, если в начале 2000-х годов цена квадратного метра жилья в Минске составляла примерно 250-300$ (в Могилёве 120-150$), то к 2003 году она выросла до 500-600$ (240-270$), а к 2005 году достигла 900-1000$ за квадрат (450-500$). В 2007-2008 годах цены на жильё достигли своего пика, когда средняя стоимость квадратного метра перевалила за 2000$ (1100$).
Стоимость жилья в Минске и Могилёве в 2001-2008 годах
В те годы ситуация в стране, после преодоления кризисных 90-х, постепенного налаживания работы экономики в условиях рыночных отношений, стабилизировалась и стала достаточно быстро улучшаться. Начиная с середины 2002 года курс национальной валюты установился на отметке около 2000 рублей за 1 доллар США и долгое время, вплоть до начала 2009 года, находился на этом уровне. Доходы населения постепенно росли, инфляция замедлялась, и на рынке стали появляться кредиты на недвижимость на приемлемых условиях. Всё это непосредственно влияло на стоимость квартир, подталкивая цены вверх.
 
Мировой финансовый кризис 2008-2009 годов и первое масштабное падение цен
 
Глобальному кризису 2008-2009 годов предшествовал ипотечный кризис в США, проявившийся в 2007 году, который возник в результате действий правительства, направленных на снижение требований к заёмщикам, искусственное ограничение роста ипотечных ставок. В результате этого ситуация на американском ипотечном рынке доходила до того, что банки выдавали кредиты чуть ли не каждому обратившемуся к ним клиенту, и при этом не требовали сведений о заработной плате, не проверяли платёжеспособность. Это привело к тому, что даже малоимущие граждане имели возможность взять кредит на жильё. Тем самым увеличился спрос на недвижимость, а следом начали стремительно расти и цены.
 
В какой-то момент рост цен на квартиры остановился, так как начала увеличиваться доля непогашенных долгов: многие семьи, не рассчитав свои финансовые возможности, не могли обеспечивать свои обязательства перед банками, которые, в свою очередь, начали отказывать в рефинансировании долгов. Как итог, банки в счёт погашения задолженности массово изымали недвижимость и выставляли её на продажу. Предложение на рынке резко увеличилось, при этом спрос уменьшился, – и цены на жильё пошли вниз.
 
Ипотечный кризис перешел в масштабный экономический после того, как выяснилось, что многие банки, в надежде на долгий и устойчивый рост цен на жильё, выпустили чрезмерное количество ценных бумаг на базе ипотечной недвижимости. И как только начались проблемы с ипотекой, тут же обрушился рынок ценных бумаг, а следом последовали банкротства банков, в результате чего пострадали многие сектора экономики.
 
Кризис в США негативно сказался на всей мировой экономике. Затронул он непосредственно и Беларусь, отразившись, в том числе и на стоимости жилья: с конца 2008 года цены в Минске начали снижаться, к середине 2009 года рухнув примерно на 30%, до 1400-1450$ за квадрат (около 850$ - в Могилёве). При этом напоминаем, что в начале 2009 года произошла одномоментная девальвация рубля на 20%, которая тоже непосредственно повлияла на снижение цен.
Стоимость жилья в Минске и Могилёве в 2008-2010 годазхПервые годы нового десятилетия. Сначала цены вниз, потом резкий рост
 
После резкого снижения цен на квартиры, ситуация на рынке несколько лет оставалась достаточно стабильной. В 2010-м году стоимость квадратного метра в Минске чуть упала, и колебалась в диапазоне 1350-1400$ (780-800$ в Могилёве). В 2011 и начале 2012 года, во время финансового кризиса в Беларуси, цены на квартиры продолжили снижаться, достигнув отметки в 1260-1300$ (Минск) и 730-750$ (Могилёв) за квадрат. В Минске стоимость квадрата достигла своего «дна» в мае 2012 года (1260$), в Могилёве раньше – в ноябре 2011 (730$). Причины: собственно, сам кризис, отсутствие возможности свободно приобрести иностранную валюту, подорожание кредитов, с одной стороны, и рост процентных ставок по депозитам, с другой стороны, доходивших  до 70% годовых, что, несомненно, привлекало многих граждан больше, чем вложение средств в недвижимость. В совокупности, всё это привело к снижению спроса на квартиры.
 
Однако после того как пик кризиса в стране прошел, ситуация на валютном рынке прояснилась, заработная плата достаточно быстро догнала (и даже перегнала) докризисный уровень (в том числе в долларах США), начиная с середины 2012 года цены резко пошли вверх, устремившись к отметкам 2007 года, и лишь немного не дотянув до них.
 
Цены на жильё в Минске и Могилёве в 2010-2015 годах
Так, в Минске цены практически возвратились на уровень 2007 года уже к концу 2013 года, когда квадратный метр стал стоить около 1800$ (в Могилёве – 1000$)и держались возле этой отметки весь 2014 год. При этом в Минск цена немного снижалась, а в Могилёве, наоборот, росла.
 
Переломный 2015 год и очередное падение цен на жилье
 
Новый виток кризиса в Беларуси, отправной точной которого на этот раз послужил валютный кризис в России, начавшийся в конце 2014 года из-за резкого снижения на мировом рынке стоимости нефти, в результате которого курс российского рубля упал по отношению к иностранным валютам в 2 раза, в очередной раз самым негативным образом повлиял на стоимость недвижимости в республике. Последовавшее следом за соседней валютой снижение курса белорусского рубля заставило продавцов пересмотреть цены, которые у нас в стране устанавливаются в американской валюте.
Стоимость квартир в Минске и Могилёве в 2015-2017 годах
В итоге, в течение 2015 года они в Минске упали примерно на 30%, с 1700$ до 1300$, а в Могилёве с 1050$ до 730$ за квадрат. В 2016 году падение продолжилось, и к 2017 году цена квадрата достигла 1150-1200$ (Минск), 600$ (Могилёв).
 
Спокойное время. 2017-2020 годы
 
После кризиса, произошедшего в 2015 году, и последовавшего за ним обвала цен на недвижимость, ситуация на рынке жилья Беларуси успокоилась и продолжительное время оставалась стабильной. Как следствие, резких изменений стоимости жилья не наблюдалось, и цены на квартиры планомерно росли, на величину, примерно сопоставимую с уровнем инфляции.
Динамика цен на недвижимость в Минске и Могилёве в 2017-2020 годах
По итогу с 2017 года по начало 2020 года стоимость квадратного метра жилья незначительно увеличилась, примерно с 1200$ до 1400$ в Минске, а в Могилёве и вовсе практически осталась на прежнем уровне (в январе 2017 года 1 кв.м стоил 610$, а в январе 2020 – 605$).
 
Как ситуация развивалась в 2020 году и чего следует ожидать дальше
 
2020 год для рынка недвижимости начинался достаточно позитивно: экономическая ситуация в стране не протяжении 4 лет была достаточно стабильна, курс национальной валюты реагировал на это аналогичным образом, находясь в районе 2 рублей за 1 доллар США, средняя зарплата по стране росла, грамотная денежно-кредитная политика, проводимая Национальный банком, способствовала низкому уровню инфляции, постепенно снижалась ставка рефинансирования, а следом за ней дешевели и кредиты.
 
В результате этого к началу текущего года белорусы могли взять кредит на недвижимость под 13-13,5% годовых, а уже в феврале, после очередного снижения СР НБРБ, – под рекордные для страны 12,32-12,5% годовых. В итоге в первые два месяца цены на квартиры в Беларуси выросли, в долларах США, на 1,5-3%.
 
Однако уже в марте ситуация кардинальным образом начала меняться. Сначала на мировом рынке рухнули цены на нефть, из-за чего ослаб российский рубль, а следом за ним и белорусский. Следом напряженности добавило распространение коронавирусной инфекции, которая негативно отразилась на мировой экономике в целом, и экономике Беларуси, в частности. Как следствие, в конце марта произошло массовое подорожание кредитов на жильё, с 12,32-12,5% до 14,19%, а с апреля многие банки страны и вовсе начали приостанавливать выдачу займов на недвижимость. Реакция на рынке жилья не заставила себя долго ждать, и уже с апреля цены начали снижаться.
Динамика стоимости квадратного метра жилья в Минске и Могилёве в январе-августе 2020 года
И если ситуация с конца весны вроде бы постепенно стала налаживаться: курс рубля (после колебаний в марте-апреле) закрепился на уровне 2,4-2,45 за 1$, с коронавирусом жить немного научились, кредиты, хоть и остались в ограниченном количестве банков, но выдавались, то после выборов президента, и последующих за ними событий, давление на рынок недвижимости стало ощущаться с новой силой.
 
На сегодняшний день (конец сентября 2020 года) банки полностью прекратили выдачу кредитов на покупку жилья на вторичном рынке, а кредит на строительство квартиры можно взять только в одном банке страны. Курс белорусского рубля по отношению к доллару США находится на уровне 2,6403 BYN/1$ (по официальным данным Нацбанка Беларуси), снизившись с августа на 8,3%, а с начала года на 25,2%. Кроме этого, в мире продолжают множиться мнения о том, что осенью-зимой следует ожидать вторую волну коронавируса, что также влияет на настроения людей, пусть и косвенно.
 
Исходя из этого, а также опираясь на опыт предыдущих лет, в ближайшее время в Беларуси стоит ожидать дальнейшего снижения цен на недвижимость, которое началось ещё в апреле-мае текущего года, после мартовских событий. Насколько упадут цены, будет зависеть от того, как быстро разрешится послевыборная ситуация, снизится напряженность, вызванная коронавирусом, и как сильно эти события повлияют на экономику страны.
 
*В остальных городах общая тенденция изменения стоимости квадратного метра носила аналогичный характер.

**При подготовке статьи использованы собственные статистические данные, а также материалы с сайтов nca.byrealt.bybelstat.gov.bynbrb.by.
 

Читайте также